ラクジュは湘南・横浜のパッシブな注文住宅、中古住宅リノベーション

中古戸建を買ってリノベーションしよう！

お宝物件の選び方（基礎編）

戸建住宅は、今後住む価値があるお宝物件とそうでない物件があります。
中古住宅リノベーションのセミナーでは、詳しく解説していますが
どの様に見極めるかポイントを紹介します。

住む＝費用がかかります。

例えば、賃貸に一生住む場合、ざっくりと計算すると月１０万円の家賃に住む場合
１０年で１２００万円、２０年で２４００万円、３０年で３６００万円掛かります。

一方、持ち家の場合、初期費用３５００万円と考えると３０年で元が取れると勘違いしますが
実際には、税金、修繕費が掛かるので、中々そうはいきません・・・

では、良い物件とはどの様なものでしょうか？

• １つに、快適に安全で安心に暮らせること（耐震性、断熱性、健康性など）
   
• ２つに、資産価値の落ちない、落ちにくい家にする（利便性、耐久性、維持管理容易性など）

そこで、中古戸建を買おうとする時に、建物を適切に評価できる目利きになるとよいお宝物件を探せます。

そこで建築のプロが建物を見る時のチェックポイントをお話しします。

今日は家の中で耐震性、耐久性に大きく影響する基礎部分のチェックポイントです。

既存住宅瑕疵保証で住宅調査をする時に基礎のチェックポイントは
基礎に亀裂や損傷のないこと求められます。

　基礎に亀裂がある

　１ミリ以上の亀裂

亀裂の基準は０．５ミリ以上なのかです。
上記の場合は新築後不同沈下を起こした基礎の亀裂です。
この場合は、補修をすれば済むわけではなく床の水平などにも影響します。

こうなると、構造全体が歪んでいる可能性もあるので良くないですね。

亀裂は非常に判断が難しいのでプロの意見も必要ですがシャーペンの芯が入るくらいの亀裂は
物件見学の時にチェックすると良いでしょう。

これ以外に、基礎で重要なのがコンクリートの状況です。
基礎部分に赤い錆びみないな跡がある場合は劣化の危険性があります。

基礎を見る時に重要なのは、亀裂、損傷はあるか錆びが出ていないかを見ましょう。

どちらのしてもプロの目利きが見るのが一番ですが・・・

お得な中古戸建住宅を買ってリノベーションしよう！

インスペクション（住宅調査）

中古住宅は、お宝物件とそうでない物件があり、購入時の目利きが重要です！

• 現在の戸建住宅は、通常２０～２５年建つと建物価値が０円となる。

これは日本の住宅行政が新築建設を優先してきた影響があるのですが
そして恐ろしいことに日本人が建築に投資した額とその現在の資産額の差
が５００兆円も損失しているとのことです。

ちなみに、アメリカでは住宅投資額＝資産額となっているそうで
日本国民が一生懸命に働いて家を購入してその家がどんどん価値を失っている・・・

なんだか、やりきれない感じですよね！

家の寿命は、実は木造住宅でもしっかりメンテナンスをすれば５０年程度は通常でもあります。
さらに長期優良住宅という認定仕様であれば７５年～９０年程度の耐用年数が目標とされています。

中古住宅を購入するときの肝心なことは！！
長持ちする家と長持ちしない家の見極めです。

そこで重要なのが、ホームインスペクションです。
このホームインスペクションという名称は最近は普及してきていますが
２～３年前はまったく知られていないのが現状でした。

知らない方に簡単に言いますと
ホームインスペクション＝住宅調査（不動産売買時にする）です。

建物の調査をすることによって、その家の価値を見出すことが出来るのです。

それにしても、日本人は家の維持管理（メンテナンス）をしない方が多いのです。
当然ですが建物の価値が２０年で０円になるのですからする気も起きませんよね・・・

それでも、これからの時代は住宅は価値が残る家と残らない家の差がはっきりしてくる時代です。

そこで、お宝物件を購入して適切に維持管理すればとってもお得な住宅が手に入ります。

次回はお宝物件の探し方を説明しようと思っています。

ちなみに、一番家の寿命を短くする現象が雨漏れです。

こんな天井をみたら雨漏れの可能性が高い物件です。

お得な中古戸建を買ってリノベーションしよう！

長期優良住宅化リフォームって知っていますか？

今年から始まりました中古住宅も長期優良住宅認定制度が始まりました。

その普及活動で、本年度は補助金が国よりでます。

まだ完全に整備されていませんが、今後は融資の方も追従していくと思われます。

そう考えると、現在価値のない築２０年程度の優良な戸建住宅を買って
価値のあるリノベーションをすることに意味が出てきます。

でも、実際に良い物件を探してみると中々良い物件がないのが現状です。

長期優良住宅化リフォームには、２種類の基準があります。

• Ｓ基準・・・新築と同程度の基準（耐震２以上、断熱４以上など）
• Ａ基準・・・少し基準を緩くして達せしやすくしている

基本的には２０年前などの物件では、通常の耐震基準は適合されていると思われますので
それ以上の性能にするリノベーションを提案致します。

ラクジュのリノベーションは

• 耐震等級は２以上に耐震補強をする
• 断熱性能を現在の等級４以上にする
• キッチン、浴室、トイレなど新しくする
• 外壁、屋根などは耐久性を上げる
• 自然素材を取り入れた快適な内装仕様

というのが、ラクジュの薦める中古リノベーションと考えています。

ラクジュの提案するリノベーションは定額制を考えています。
現在、開発中でもうすぐ発表出来ると思います。

ラクジュ本橋

お得な中古戸建を買ってリノベーションしよう！

強い家の探し方

家を購入するときに、最も重要視するところは何でしょうか。

それは、大地震で壊れないことが第一番ではないでしょうか？

住まいに大切な要素は

1. 災害に強く安心して住めること（耐震性能）
2. ちゃんと手入れすれば長く住めること（耐久性能）
3. 冬あったかくて夏涼しい住みやすい家（断熱性能）

こんな順番で重要な要素があるのでしょうか。

その１番、大地震でも安心できることが中古住宅でわからないから新築の方がよいという事になるのかもしれません。

残念ながら、現在の新築で例えばラクジュの家を作ると耐震等級３というグレートの設計で家が出来ます。
この耐震等級３といいますと簡単に言えば、大地震がきても軽微な補修で住み続けられる強さです。

この様な強い家を中古住宅で購入することは、とても難しいと思われます。

それでも、それに近いお得物件があると思いますし、強い家に簡単な耐震補強をすることで実現することも可能です。

それでは、強い家の探し方です。

まず、年代別に家の強さを比較しますと

• １９８１年５月以前　旧耐震基準の強さ
• １９８１年６月～２０００年５月　新耐震基準の強さ
• ２０００年６月～　耐震基準は変更ないが、より明確に耐震化を行うようになった

これは、築年数ではなく確認申請時なので注意が必要ですが大まかに分けてこんな感じです。

基礎強さという事で言いますと１９８１年６月以降に設計の家は現在の耐震基準に適合しているので
比較的、強い家を作るのには適していると思います。

それでは、強い家の見極め方ですが

四角い総２階の家をまず探す！！という事でしょうか。
複雑な形状や１階が大きく２階が小さい家ような止める

出来れば建売ではなく注文住宅で建てられた家

１９９６年～２００２年（阪神淡路大震災が１９９５年なので）あたりの家が
価格面も含めて建物価値も低くなる査定される可能性があります。

もう一度整理しますと
四角い総２階の家で注文住宅として建てられた１９９６～２００２年までの家！！

こんな探し方も良いと思います。

ラクジュ本橋

お得な中古戸建を買ってリノベーションしよう！

家づくり住まい探しには、いろいろあります。

何が一番良いかと言いますと・・・ひとそれぞれです。

中でも最も失敗が多いのが中古戸建を買う事だともいます。

でも、今後の住宅は宝の山かもしれません！

その理由は、住宅建築レベルの向上が進み築２０年の住宅も良い物件が多く存在します。

では、どの様な中古住宅がお宝かと言いますと

１．違法な建築工事をしていない
２．耐震構造になっている
３．家が複雑な構造ではなく、出来れば木造軸組み
４．間取りが使いやすい
５．築２０年程度

築２０年というのが味噌なのですが、現在の住宅評価は築後２０年で価値が０になることが多いです。
というこうは、建物価値はなく土地の価値で家が手に入る

それでは、何でも築２０年の家を探せばよいと言うのではなく
実際に物件を探すと、上記の５ポイントをすべてクリアーする家の少ない事・・・

理由はいろいろですが、耐震の考えが当時甘かったり、無理やり土地に合わせて複雑な家を作ったり
ということがあるのでしょうね。

もう一つ重要のが家の構造です。
大手のハウスメーカーや特殊な構造で建てた家は、その後が大変です。
いざ、耐震補強のリフォームを考えても、構造計算が出来ないのが実情・・・

ということで、木造でしかも在来軸組み構造が一番妥当と私は思います。

そう考えると、これから新築を建てる方もお得な中古住宅を探す方法が分かれば
今後、価値の残る家づくりが分かりますね。
実際に価値がある、不動産価値を考えた家づくりが出来る建築会社がいくつあるのか・・・

次回は、中古戸建リノベーションの話をします。

ラクジュ本橋

既存住宅流通・リフォーム推進事業が発表されました。

中古住宅を買ってリノベーションを考えている方に朗報です！！

どの様な制度かと申しますと・・・

昭和５６年６月１日以降に確認申請を受けた建物で、平成１３年３月３１日前に建てられた中古住宅を購入する方で、リフォーム担保保険に加入し、住宅履歴を登録するという条件などで。

補助金がなんと１００万円が出るということです。

当社ラクジュも提案応募をしています。採択されると、補助金の申請が可能となります。

中古住宅を買う良いチャンスになりますね！！

また、詳しい内容は改めてお知らせいたします。

ラクジュ　本橋

中古住宅の得する買い方２（戸建て編）

前回、得する買い方１で中古住宅の適正な判断の仕方をお話ししました。

中古住宅といっても、築年数により大きな違いがあります。

それは、建築基準法という建物を建てる最低基準を定める法律は改正されて現在に至るところです。

日本に於いて、この基準法改正は大きな事件、災害などにより対策をとることが多いです。

特に大きな改正が、昭和５６年６月施行された新耐震基準です。

それまで、木造住宅は、基礎に鉄筋が入っていなかったり、土台が基礎と連結されていなかったり

また、地震に耐える耐力壁がかなり少なかったりしていました。

昭和５６年６月以降に確認申請を受けた建物は、新耐震基準によって地震に対する耐力が大幅に改善されました。

ということは、中古物件を検討する時に、築何年ということからすると３０年あたりが、この時期にあたります。

築３０年というと、ほとんどの木造住宅は、中古市場という観点からは価値の無い物件となっているので

新耐震基準での建物か旧耐震基準の建物かで、リノベーションに掛ける費用が違います。

この部分を考えると、この新耐震基準を１つの簡易評価の指標にするのが解りやすいと思います。

次に大きな改正が、木造住宅ではあります。

平成１２年５月３１日より、木造住宅の耐震が大きく変わりました。

大きな違いは、基礎と土台・柱を連結するホールダウン金物という柱が土台から抜けてしまう事を防ぐ

金物が大幅に増えたことです。その他にも耐力壁のバランスを良くする配置などがありより耐震性が増しました。

この基準が変わったのを、築年数で考えると築１１年辺りになります。

築１１年といえば、まだ建物価値としても評価されるので、このことを知っていると建物価値の評価出来ますね。

中古物件で最も気になるところは、不良建物でないことと、耐震性があることが重要と思います。

不良建物のチェックは、ホームインスペクション（住宅調査）にてわかりますが、耐震性は耐震診断が必要です。

物件購入前の段階で、この２つの調査をするとなると大きな費用が掛かる場合もあるともいます。

ただ、耐震性は物件購入の大きな要素になるし、今後購入して地震で不安になるには損です。

また、旧耐震基準でも十分に耐震性がとれている物件もあり、この評価が適正に出来ると

お買い得な物件が見えてきますね。

この部分は、ラクジュにて物件を紹介する時は、解りやすく出来ればと思っています。

次回は、物件評価の仕方などお伝えします。

ラクジュ　本橋

中古住宅の得する正しい買い方１（戸建編）

中古一戸建て住宅を買って自分に合った快適な住まいにリノベーションして住むという家づくりの方法があります。

最近、新築を購入するよりも比較的安く購入が出来ることがあって、ブームになっています。

ただ本当に割安なのでしょうか？？

答えは、購入する物件により損をしてしまうこともあります。

ここが中古住宅購入の難しいところですね。

なぜ、中古住宅は日本ではあまり活発に取引されないのでしょうか？

それは、正しい住宅調査の仕組みが出来上がっていないからです。

そこで、得する方法を少し伝授いたします。

１回目は、戸建て中古物件の概要をお知らせします。

戸建て住宅は、通常木造の建物なら築２０年ほどで価値がなくなります！！

何千万円も掛けた建物が、中古市場では２０年ほど経つと０円になるのです。

これが今の日本の現状です。

そして木造住宅の対応年数は、３０年ほどが平均値となっています。

ということは、例えば築２０年の建物を買っても１０年しか住めないの？？

そうなっては、逆に新築を買うより生涯住宅コストは掛かってしまう可能性があります。

なぜなら現在の新築は、少なくても５０年は持つような作りになっているｄしょうから・・・

それだったら、やっぱり中古は損だ！！ってことになりますね。

でもここからが重要です。

その中古住宅を適正に調査し評価出来れば、そのような心配がなくなりますね。

これがホームインスペクションという作業です。

ホームインスペクションについては、前回１度ご紹介しました。こちらです。

しっかりと住宅調査をして、その物件を見定めることにより

得する中古物件と損する中古物件が見えてきます。

次回は、そのあたりをお話しします。

ラクジュ　本橋