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建築、不動産のプロが教える相続対策ーその２

土地の評価の基礎知識

なぜ、建築、不動産のプロが相続対策をするのと思うかもしれません。
でも実際に相続税の納税義務が発生するのは相続全体の１０％未満です。

ほとんどの方が相続税を支払わない相続なのです。
そこで、税理士に頼んでも意味がないですね。

そもそも相続対策は、相続税を少なくする為の対策ではなく
相続を円滑にするための対策を１番に考える必要があります。

そこで一番難しいのが不動産評価です。

不動産には大きく分けて２つ、建物と土地がありますね。

では、土地の評価はどうするのでしょうか？

相続と相続税の評価が違う

• 相続は民法なので土地評価は＝時価
• 相続税は相続税法なので財産評価基本通達

この差が最も土地評価を難しくしている要因です。
また、不動産の時価は実際に売れた時の売値が正解ということは
売らないと本当の価格がわからないというべき価格

では、時価をどのように評価するかですが一般的な住宅地ですと
取引事例法が最も算出しやすいのではないかと思います。

例えば、３０坪の土地に１戸建の家が建っている場合
実際に売却する場合は、現在近くて売り出している価格や販売事例を基に算出します。

坪６０万円で近くの土地が売れた事例がある場合、その土地と比べて売りやすい土地なのか
など土地の特徴を加味して売却予測価格を算出します。
この算出が一番得なのは当然ですが我々の様な不動産屋さんです。

なので税理士さんや弁護士さんでは算出は難しいのではないでしょうか？

相続税法上では財産評価基本通達にて算出します。

これは横浜など都市部では路線価とよばれる土地に面した道路にて土地の価値を決める方法です。
道路の位置によって土地の価値が変わるという合理的なのですが極めて大雑把な算出法です。

全国地価マップというサイトがあるので興味のある方はご覧ください。
http://www.chikamap.jp

土地のことがわからない相続本や不動産知識のない方はこの路線価の１．２倍などで実勢価格を考えればいい
などという大雑把な評価の仕方をして後々相続でもめるケースもあるので土地価格と相続税評価額は違うことを
理解して頂けると良いともいます。

まずは、土地の評価をしっかりした上で、相続を円滑に分割することが大事だと思います。

また、土地の評価上敷地の境界がしっかりしていた方が良いので
土地の確定測量がない土地は土地の確定測量をお勧めします。

どちらにしても不動産の相続対策はとても時間が掛かります。
相続が始まってからでは出来ないことなので事前準備が重要です。

建築、不動産のプロが教える相続対策ーその１

相続財産のうち不動産資産の割合は６０％以上あるといわれます。

相続で最も対策が必要なのも不動産（土地と建物）になります。
何故なら、不動産はお金に換えづらい資産で分けにくいという性質を持っているからです。

• まずは、相続対策についての簡単な知識として

平成２７年１月１日より相続税の基礎控除が改正されます。

今までは基礎控除５０００万円＋（１０００万円x法定相続人）でしたが
平成２７年より基礎控除３０００万円＋（６００万円x法定相続人）になります。
これにより今まで相続税を払わなくてい良い家族が支払い義務が発生する件数が多くなるという事です。
とりわけ都市部では、不動産評価額が高いのでその可能性が増す事になります。

そこで、巷では相続対策が話題になっているのです。

しかし、実際に納税義務が出たからといって高額の税金を支払う必要が出る訳ではないのですが・・・

ちなみに、平成２７年の改正により納税が必要なボーダーラインの方で計算しますと

• 基礎控除５０００万円＋法定相続人３x１０００万円＝８０００万円の基礎控除が
• 基礎控除３０００万円＋法定相続人３x６００万円＝４８００万円なので

８０００万円の相続資産とすると
平成２７年では８０００万円ー４８００万円＝３２００万円が課税対象になります。

納税に必要な額は４４０万円になります。
今年までは掛からなかったのに来年以降の相続には約４４０万円掛かるようになるという事です。

そこで、相続資産の把握が重要になります。

と考えて通帳やら保険やらを全部調べてみるのですが１番資産が大きい不動産がわからない！！

土地の資産価値はとても評価が難しいでのです。

ちなみに建物は、固定資産税評価額がその資産額になることが一般的です。

問題は土地です！

土地の評価は、路線価、倍率方式、公示価格よりの評価、実勢価格での評価など様々です。
不動産に詳しくない税理士さんなどは土地評価がよくわからないので路線価で算出する事が一般的です。

路線価というのは、道路に価格を付けてその評価額を土地価格に反映するという方式です。

この路線価は、通常の土地には適正な評価としてとても使いやすい評価方式ですが
特殊な土地（崖地、通路型敷地、大きめな土地など）には評価が過大になりやすいので注意が必要です。

例えば４０坪の土地と８０坪の土地では、実際に不動産売却単価は８０坪の土地の方が安くなりやすい
これは不動産売買をしている実務家ならわかる事ですが路線価では反映しません。

ということで建築、不動産の知識のあるアドバイザーに相談する事が重要です。

ラクジュでは、一級建築士、宅地建物取引主任者、相続士による適切なアドバイスが出来ます。