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不動産売却成功術ーその２

その１では売却の基礎知識などをお話ししました。
http://www.lakuju.jp/blog/cat78/

今回は、戸建編です。

戸建住宅の売却は、おおきく２つに分類されます。

1. 建物価値を考えた売却
2. 建物価値のない売却

土地として売る場合と建物価値を持って売る場合では少し対策が違います。

共通する部分から

敷地境界をしっかり確定させること。
以外と戸建住宅の敷地は隣地との境界があいまいな場合があり
買う方にとってのリスクにもなります。
なのでまずは敷地境界がしっかり確定されているかを確認する必要があります。

先代からの土地の場合は境界確定があいまいな場合が多くこの部分は確定させておくと良いです。

境界確定をするには、境界確定測量をすることになります。
ちなみに費用は５０〜１００万円程度をかなり大きな費用です。

実際の取引では境界確定しないまま売買もありますが今後の不動産流動化を考えと事前にしておくと良いです。
境界確定測量は、時間もかかる作業なので早めに行いましょう。

現在の状況では建物が築２０年を超えると建物価値を０とする状況が多いです。

その一つに瑕疵（欠陥）の免責（責任を持たない）形にした方が得策ということで
売主側で瑕疵担保責任を免責にすることが多いです。

ただし、メンテナンスもしっかりしていて瑕疵の可能性が少ないのであれば当然価値を見出して売却も良いです。

そこで住宅を適切に調査、評価できるプロが必要になる。
そのあたりの価値判断のできるホームインスペクターなどは今後需要が高くなると思います。

　床下はシロアリなど食害や湿気がないか確認する

　小屋裏は雨漏れなどの後がないか確認

戸建住宅の売却の成功は、この建物評価にかかっているのだと思います。

一方で建物が築３０年を超えるとさすがに建物評価を見いだすのは難しいです。
そこて、古屋付き土地として売り出すことになります。

戸建住宅の売却は非常に難しい判断などがありますので、一度ご相談ください。

次回は、マンション売却術です。

不動産の正しいの知識を学ぶ

不動産を購入すればいつかは売却する、一度買った家は一生手放さないなど考えはいろいろありますが
購入した不動産は、商品ではありませんし毎年、固定資産税も徴収される資産なのです。

この成功術は売却を検討している方だけでなく、購入を検討している方も売却を知れば購入時の参考になります。

ということで、不動産の知識の上で売却知識は重要です。

不動産売却成功術ーその１として知識の基礎「正しい売却知識」をお伝えします。

最終的には、不動産価値を高めより価値を上げる方法をお伝えします。

不動産を売るには？

• どこでもいいから不動産屋さんに行ってうちの家を売りたいとお願いすれば売れる？
• 大きな不動産屋さんの方が高く売ってくれる？
• ポストに入っていた自宅購入のチラシの不動産屋さんがきっと高く買ってくれる？

なんて言う感じででは決してうまくいきません。

では、そもそも不動産はどんな流れで売買されるか？

簡単な略図より

売主（不動産売却）と買主（不動産購入）の間に入るのが不動産屋さんです。

一般の方が不動産を売る場合は２タイプあります。

1. 売る人も買う人も一般の方の場合（間に仲介不動産会社入る事が多い、直接売買も可能）
2. 売る人が一般で買う人が業者の場合（業者が物件を買い取る場合）

当然ですが、業者が買い取る方が基本的に価格は安くなります。

なので、一般的には不動産市場出してその物件が欲しい人を捜す事が高く売ることの必然になります。

ということは、１．の一般の方に売却をする方が一般的な売却方法ですね。

そこには、通常不動産屋さんが仲介に入って一般市場に売り出しを掛ける事となります。

そこで、取り交わす契約をするのですが、それが媒介契約というものです。

媒介契約って？

媒介契約とは、販売を依頼する不動産屋さんにお願いする契約になります。

この契約では、契約期間、販売希望価格、取引成立時の仲介手数料などが定められます。

この契約は３種類あります。

1. 一般媒介契約・・・・比較的自由に出来る契約、複数社に契約可能
2. 専任媒介契約・・・・不動産情報機構に掲載の義務と契約期間、報告の義務
3. 専属専任媒介契約・・直接売買が出来ない最も制限のある契約

説明の仕方はいろいろありますが、要するにどの契約をどの不動産屋さんとするかが重要ですね。

ここまでは、売る前の最も重要な知識です。

不動産の査定額とは

自宅を売却する場合いくらで売れるかが最も興味が湧くところですね。

査定額は、一般市場で売り出した場合にこれくらいで売れるかなという想定価格です。
ということは、各社に自宅を査定した場合に査定額がいろいろ出てきます。
そこで、１番高値を付けた会社がすばらしい価格ではないことは想定価格というところから理解してください。

通常、希望値で売れる事は少ないことも加味して販売価格を決める事になりますがこれが難しい判断です。

売り出し価格を高くしすぎると、売れないばかりか値下げ額が大きくなり売却期間が延びてしまいます。

不動産査定価格では、高い価格を出した不動産屋さんが良い不動産屋さんではないというところを理解してください。

次回は、戸建、マンションなどケーススタディの売却方法をお話しします。