ラクジュは湘南・横浜のパッシブな注文住宅、中古住宅リノベーション

不動産の不思議、売買って？

不動産には不思議がいっぱいです。

その中で、そもそも不動産売買についてお話しします。

一般的に土地や建物を購入する場合は不動産屋さんに行きますよね
では、なぜ不動産屋さんに行くのでしょうか？

それは、不動産屋さんでしか購入出来ないからですね！
正確には、直接売主さんから購入も可能ですが・・・

不動産は、一般の方の所有を売りに出している物件を一般物件
不動産業者が所有している物件を業者物件とします。

さて、この違いは不動産を購入しようと考えて入る方はわかるでしょうか？

• 答えは通常、契約直前にしかわかりません（一般的な仲介会社の場合）

では、一般物件（持ち主が一般の方）と業者物件の場合に購入者に影響は？

• 答えは例えば住まい給付金や住宅ローン減税などが変わります。
  一般物件を購入する時、住まい給付金はもらえません。
  また、住宅ローン減税は、一般物件は最大２０００万円、業者物件は４０００万円まで

さらに、瑕疵担保責任は、一般物件はおよそ３ヶ月程度、業者物件は２年です。

だったら断然！業者物件のの方がよいの？？

実は物件自体の価値的には大きく変わりがありません。

そうであれば、知らなくても良いのでは・・・

という感じであまり意識されない状態にあるのかもしれません。

でも考えて見てください。
３０００万円の中古住宅を購入した時、ローンを３０００万円借りた時
一般物件は最大で約２００万円の控除、業者物件は約３００万円と１００万円も差が出ます！

こんなに重要な事なので購入者が知るのは一般的に契約直前の重要事項説明の時です。

これには、不動産業界の特有の事情もあるのです。

それでは、最後の問題です！
３０００万円の中古戸建を購入する時、不動産屋さんに支払う手数料はいくら？

• 答えはその物件が、売主物件か媒介物件かによって変わります。

次回は、不動産のブラックボックス、仲介手数料について

不動産の不思議、保証は？

前回の不動産の不思議でお話しした瑕疵とはという内容の続きです。

前回のブログはこちらより→「不動産の不思議、瑕疵って？」

何で保証かないのか？です。

皆様は、家を買う時に保証をどうお考えですか？
当然付いてくるものだと思っていませんか？

実は不動産の世界では、保証が付く事が少ないのです。

例えば、新築住宅を買った場合は、当然ながら家の骨格や雨漏れなど１０年保障が付きます。
これは、瑕疵担保履行法という法律で新築住宅を建てる売主は１０年間の保証を義務化しているからです。
この法律は、新築住宅を建てる業者が万が一倒産しても第三者機関が保証することが出来るのです。

ですから、新築住宅を買う場合は、一応安心して購入できますね。

ですが、中古住宅の場合、売主の瑕疵担保はあっても、公的な保証ではないので
購入して雨漏れが発生したり、家の骨格に大きな欠陥が見つかっても
売った売主さんも一般の人だった場合、修理に掛かる費用を支払えずトラブルになる場合があります。

そこで、その様な不安を無くすために出来たのが「既存住宅瑕疵保証」という制度です。

自宅を売却しようとする売主さんのメリットは

• 売却後、瑕疵（欠陥）が見つかって、修理費用が請求されるのを保険で支払える
• 保険に入る前に、住宅調査をするので安心して売ることが出来る
• 瑕疵保険が付いている住宅なのでより高く売れる可能性がある

中古住宅を買おうと思っている買主さんのメリットは

• 購入後、欠陥が見つかって多額の費用が保険でも直せる
• 購入前にしっかりとした住宅調査が入るので安心して購入できる
• 住宅ローン減税適応の住宅になるのでお得な買い物になる

どちらもメリットが大きいこの制度「既存住宅瑕疵保証」の付いた中古物件なら保証で安心ですね。

これからの不動産購入は、この制度を使って売ったり買ったりすることが良いと思います。

ラクジュの仲介では、売主さんから媒介契約を頂けると保証付として売り出しますし
買主さんの仲介手数料に、保障費用が入っていますのでとってもお得です。

ちなみに、住宅を調査するのに必要な資格を保有していますので住宅調査からワンストップで
売却、購入ができますので、不動産仲介はラクジュで！！（宣伝）

既存住宅瑕疵保証では

• 保証期間＝１年または５年
• 保証金額＝５００万円または１０００万円

不動産の瑕疵ってなに？

不動産の取引が一般の方には不思議な世界であることを業界自体はあまり考えていない。

このことで、不動産業界に不信感を抱くことを無くしたいという事で
不動産の不思議という題でいくつかブログにまとめています。

• 最初が土地購入の時に、地盤の良さは評価に反映しないということ
• http://www.lakuju.jp/blog/cat72/post_151/
• そして、不動産価格についての内容
• http://www.lakuju.jp/blog/cat72/post_155/

今回は、瑕疵ってなんだろう？？
不動産売買契約時に瑕疵という文字がいきなり出てくる所からお客様は初めて
「瑕疵」という呼び名を聞く方が多いと思われます。

そもそも「瑕疵」っていう難しい言葉を優しく言いますと「欠点」が一番適切ではないでしょうか。

不動産の場合、売る側の立場と買う側の立場は、正反対ですね。
どちらにもとても大切な事なので契約する前に知ってほしいところです。

土地の場合の瑕疵で多いのが地中埋設物です。

例えば、こんな相談を受けたことがあります。
「現在建築中なのですが、基礎工事をしていたら大きな穴があいて工事が止まった」

この場合、買主は売主に報告をして売主の負担で穴を埋め戻す費用を払いました。

これを「隠れた瑕疵」という名称で言います。
そして、売主はこの隠れた瑕疵の担保責任があります。（欠点を補う責任）

ここからが、意外に知らないお話です。

この瑕疵担保責任が売主に課せられます。

でも、永遠に保証するわけではありません。

一般的に、売主が一般の方である場合、瑕疵担保責任を３か月程度で契約することが多いです。

契約に瑕疵担保責任の期限を明記しない場合は、知ったときから１年以内という期限に
瑕疵（欠点）があるって売主に言えば売主の責任になります。

それでは、ほぼ一生涯保証をすることと同意になるので
一般的には３か月など期限を付けます。（これは売主側有利な条件）

そこで考えてください！

土地を購入していざ建築を始めるのに、設計や確認申請など時間がかかると思います。
いい家にするために建築会社を綿密な打合せをして、やっと着工となりますが
すでに土地を引き渡されて３か月過ぎた後に、大きな穴が出てきた場合はどうなるでしょう！

実は、売主の責任はなくなります。

この様に、契約時に初めて知って、そして何も知らないうちに契約をするという行為で
損をしてしまう可能性もあります。

先ほどの場合は、土地の瑕疵（欠点）は地面にあることが多いので、３か月の瑕疵期間であれば
その期間内に工事を着工した方が良いと思います。
もしゆっくり工事を進めることが分かっているなら契約の時に瑕疵期間を延ばしてほしいと交渉する必要もあります。

今回は、「瑕疵」という言葉を覚えて頂ければ嬉しいです。

ラクジュ　本橋

不動産の価格って、どう決まるの？

不動産、土地などを購入する時の価格を考える。

そもそも、不動産価格はどのように決まっているのでしょうか？

それは、当然ですが需要と供給によって価格が上下します。
なので、現在は東京２３区などは上昇傾向にありますね。

でも、毎年３月に公示価格が発表されますが、地方などは依然下落傾向です。

土地や中古建物を購入を検討されている方は、購入する時その価格が適正なのか
価格が高いのか安いのかは、とても興味があると思います。

そこで国が毎年発表しているのが「公示価格」です。
公示価格は、民間の土地取引を円滑にするために発表しているので
購入を考えている土地の近くにある公示地価はとても参考になりますね。

土地の地価にはそのほかに路線価というものがあります。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価という２種類ありますので
路線価を調べる時は、土地価格の参考になるのは相続税路線価なので間違えないようにしましょう。

これを調べる便利なサイトがあります。
「土地情報総合システム」というサイトは国土交通省が運営しているサイトで
不動産の実勢価格、公示地価などを調べることが出来ます。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

でも、実際にはその土地、建物は世界に１つです！！

本当の価格はないのです。

そこには、その土地特有の状況によって大きく変わります。

そして、現在の土地に関しては価値が維持する土地と価格が付かない土地分かれていっている傾向にあります。

買った土地が売るときには価格がつかない＝誰も買わない土地を購入しないことが
重要かと思います。

その上で、適正価格で購入できることが重要ですね。

ラクジュ本橋

家が建つ地面の強さは、買うまで分からない！！

不動産購入時、特に土地を買って家づくりを考える方に

実は、土地を購入するまで地面がどれくらい強度があるか分からないってことを知っていますか！！

土地を購入して家を建てる時、良い家の要素は

１．良い立地（駅が近いなど）
２．良い土地（建物を支える良い地盤）
３．良い建物（これは当然ですね！）

と、私は家づくり勉強会などで話しています。

まあ、立地に関しては正直人それぞれの考え方があり一概には言えませんが
地震時の揺れなどに影響を与える土地の地盤が良いのか悪いのかは
正直、建築コストにも関わりますので興味があると思います。

特に土地を購入して注文住宅を建てようと考えている方はそうだと思います。

でも、実は土地購入をするにあたって、地面の強さを知ることが現実出来ません。

　スウェーデンサウンディング地盤調査

これは、不動産業界にいても少し疑問があることろです。
建て替えなどそこに以前から暮らしている方なら、建替え時に地盤補強が必要な土地であっても
ある程度は理解できますけれどね・・・

では、なぜ何千万円もする土地を購入する時、地面の強さを調べることが出来ないのでしょうか？
それは、土地の価格には、地面の強さは含まれないとうか、その部分は建築で何とかなるので
土地評価に値しないという事だと私は理解しました。

でも、実際には地盤補強工事は、５０～１５０万円程度掛かります。
仮に、補強が必要ない良好な土地と１５０万円掛かる土地では総予算で考えると
大きなコストアップですね。

でも、土地を購入するときは、土地の強さを知ることが出来ません・・・
まるで、くじ引きをするような感覚ですね。

では、どうしたら安心して買えるかですが、今できる対策は、地盤補強工事を予算に入れるしかありません。
もともと、地盤補強が必要を思えば、土地を買った後、予算で苦しむこともありませんので・・・
なので、私がサポートして土地を購入して家づくりをする方は、地盤補強工事を見ていますので
ある程度安心は出来るのです。

それにしても、土地購入は難しい判断がたくさんありますね！

ラクジュ本橋