ラクジュは湘南・横浜のパッシブな注文住宅、中古住宅リノベーション

家が建つ地面の強さは、買うまで分からない！！

不動産購入時、特に土地を買って家づくりを考える方に

実は、土地を購入するまで地面がどれくらい強度があるか分からないってことを知っていますか！！

土地を購入して家を建てる時、良い家の要素は

１．良い立地（駅が近いなど）
２．良い土地（建物を支える良い地盤）
３．良い建物（これは当然ですね！）

と、私は家づくり勉強会などで話しています。

まあ、立地に関しては正直人それぞれの考え方があり一概には言えませんが
地震時の揺れなどに影響を与える土地の地盤が良いのか悪いのかは
正直、建築コストにも関わりますので興味があると思います。

特に土地を購入して注文住宅を建てようと考えている方はそうだと思います。

でも、実は土地購入をするにあたって、地面の強さを知ることが現実出来ません。

　スウェーデンサウンディング地盤調査

これは、不動産業界にいても少し疑問があることろです。
建て替えなどそこに以前から暮らしている方なら、建替え時に地盤補強が必要な土地であっても
ある程度は理解できますけれどね・・・

では、なぜ何千万円もする土地を購入する時、地面の強さを調べることが出来ないのでしょうか？
それは、土地の価格には、地面の強さは含まれないとうか、その部分は建築で何とかなるので
土地評価に値しないという事だと私は理解しました。

でも、実際には地盤補強工事は、５０～１５０万円程度掛かります。
仮に、補強が必要ない良好な土地と１５０万円掛かる土地では総予算で考えると
大きなコストアップですね。

でも、土地を購入するときは、土地の強さを知ることが出来ません・・・
まるで、くじ引きをするような感覚ですね。

では、どうしたら安心して買えるかですが、今できる対策は、地盤補強工事を予算に入れるしかありません。
もともと、地盤補強が必要を思えば、土地を買った後、予算で苦しむこともありませんので・・・
なので、私がサポートして土地を購入して家づくりをする方は、地盤補強工事を見ていますので
ある程度安心は出来るのです。

それにしても、土地購入は難しい判断がたくさんありますね！

ラクジュ本橋
 

土地さがしからの家づくりの正しい順番その７

土地の見方、評価の仕方をお伝えします。

資金計画がしっかりできると予算がはっきりします。

予算がはっきりすると、土地に幾らまで掛けられるかがわかるようになります。

その土地の費用を完璧に把握するためには、建物のコストを把握することが重要になってきます。

例えば、総予算４５００万円、自己資金７００万円、住宅ローン３８００万円とすると

単純に建物コスト１８００万円、土地建物諸費用３００万円とすれば、土地に掛ける費用が２４００万円までとなります。

こうなると、単純にインターネットでも不動産屋さんに行くのでも、私の予算は２４００万円です。

その条件で、土地を探すことが出来ます。

土地を実際に探していく時に重要なのが、土地の見方、評価の仕方です。

不動産情報には、価格（売主希望価格）、面積、建築規制関係、設備、敷地条件（道路や高低差）などです。

土地探しで難しいのが、その土地が実際にいくらの価値があるかを見抜くことでしょう。

その上で重要なのが、土地の評価方法ですね。

評価の仕方として

ある土地情報があったとして、ある程度自分の要望に合った土地だとしましょう。

1. 土地のリスク
2. 建築時に必要になるコスト
3. 適正価格である根拠

この３つが評価のポイントです。

１に関しては、土地のリスク

これは、崖崩れ、水害、地震（活断層）、液状化など、何か災害が起きた場合の土地のリスクと

道路関係（公道か私道か）、近隣関係など人的トラブルのリスクなどです。

２に関しては、土地の持つポテンシャルです。

土地は、建物が建ってこそ価値があります。その建物を建てるに必要なコストは

土地ごとに異なります。例えば、道路より敷地が高い位置にある場合、土留めなどの工事が必要です。

また、水道管が入っていなければ水道本管より引き込むコストが掛かります。

古家があるのなら、解体に費用が掛かります。この様なコストを算出します。

３に関しては、土地の適正根拠を出します。

これは、路線価や公示価格などでおおよそその土地の評価がされています。

景気情勢など鑑みながら、路線価や公示価格との差を判断します。（ちょっと難しいかも）

この様に、３つのポイントで土地の評価がおおよそ出ます。

リスクが高ければ、自分としては評価を落とし、コスト面も把握すると本質的な土地の価格が出ます。

この様に、評価していけば、この土地は買いなのかがはっきりしてきますね。

こうなれば、実際に土地の買い付けに入って行けると思います。

ラクジュ　本橋

 土地さがしからの家づくりの正しい順番その６

土地探しの重要なポイントです。

正しい順番その５にて、希望する土地を、理想通りに買える可能性は

ほとんどないと言いましたが、それはどういうことでしょうか？

いろいろ土地に対して希望や要望などがあると思います。

ただ、その要望すべて叶える土地は、あまりにも少ないということです。

例えば、駅から徒歩１０分以内で住環境が良く、日当たりがいい

そして、静かで防犯性もよく、学校も近く、土地の形状も良く

そして、そして価格が希望の値段通り！・・なんて

まず、一緒巡り会えません。

当然ですね。

一生に一度だから、要望は絶対！、ということで

もし、良い要望の土地が見つかっても、土地の予算と考えていた金額より

大幅にオーバーしている状況に、良い土地だからと買ってしまします。

この状況で、買える方はまだ、しあわせのことかも知れません。

幾ら価格が高くても、絶対に見つからない方も多いです。

では、どうしたら土地が買えるのでしょうか？

これが難しい考え方ですが、私が説明しているは、要望に順位を付ける

そして、すべてを叶える土地より、部分的に叶う価格が安い土地をといいます。

例えば、駅から１０分以内というのも、理想が１０分で１５分でも良いかな・・・

ちなみに徒歩１分は、不動産の表記では、８ｍｘ５分＝４００ｍ

たった４００ｍで、その土地を検討から外すのは、勿体ないのではと思います。

理想の土地は、ある程度叶える必要がありますが、もっと重要な事があります。

それは、そこに住まう家も重要です。予算オーバーをして家に資金がとれない方が

とても通常では建てられない金額で建ててもらえないかと相談に来ます。

そのような状況になれば、住まいは建売とほとんど変わらない家となるのです。

だったら、最初から建売を買った方が、よっぽど安くなったかもしれませんね。

なので、土地探しで重要なのは、理想をすべて叶う土地は無いと理解することです。

その中で、自分に合った最も良い土地を探していくのが重要に思います。

そして、たくさんの土地を見ることも重要です。

次回は、土地の見かた、評価の仕方をお話します。

ラクジュ　本橋

土地さがしからの家づくりの正しい順番その５

予算オーバーをどう考えるかです。

正しい探し方その４で衝撃的な発言「必ず予算不足になる」の対策方法です。

順番の整理ですが・・・

１．ライフプラン（将来計画）を考えた資金計画を行うことでした。

２．ご家族の理想の家を考えることです。

３．希望の土地の価格を調査する

資金計画で重要なのは、一体いくらが限界資金なのかを把握することです。

資金計画で重要なのは、ライフプランと収支のバランスです。その中で住宅ローンを幾らまで借りて大丈夫なのかが重要な部分です。

例えば２０００万円のローンの場合、何年で完済できるか？では３０００万円のローンの場合は何年で完済できるか、今の収入と将来の収入、支出を把握することです。

そこで、ご家族では、３２００万円が限度となれば、それ以上は絶対にオーバーしてはいけませんね。

そこで２番の理想の家を考えるです。

実施には、すべての要望を叶えるというよりは、絶対に越えてはいけない予算を見ながら、あきらめられる部分を作っておくことが重要です。

勘違いしてほしくないのは、すべてを諦めると言っているのでは無く、土地の価格次第では、希望が叶わない部分の順位をつけることです。その中で、絶対に叶える要望を家族で話し合っておくことです。

そして３番、希望の土地を買うには、実施幾ら掛かるのかです。

例えば、OO駅、徒歩１５以内の日当たりの良い土地をご要望なら、インターネットで近くの物件価格を調べます。

土地の大きさや要望が特殊でなければ、おおよそ価格÷坪数で坪単価が出ます。

坪単価７０万円が平均とすれば、おおよそ希望の土地価格が出ます。

それをトータルの資金計画に逆算すると希望が叶えられるか答えが出ます。

実際、希望が叶う確率は・・・・

１０人中　１人くらいです。（これは私の多くの経験上です）

では、希望が叶わない場合どうしますか？

ここが、土地探しの重要なポイントです。

次回は、そのポイントをお話します。

ラクジュ　本橋

土地さがしからの家づくりの正しい順番その４

土地探しの順番を正しく進めると必ず予算不足になります。

当然なのですが、自分が望むものは、憧れも含めて実現できる最大級の位置にありますね。

子供のころ、私は旅客機のパイロットになりたいって「夢」を持っていました。

これには、どのようなことを、どのような能力がないと実現できないかなんて、あまり考えませんよね。

土地探しも、自分の位置、状況ををしっかり判断しないと「夢」になってしまします。

希望の叶う土地を探す上で大事なのは、新しい暮らしが始まるまでのすべてを算出した資金計画

そして、理想の住まい、家を先に検討することだと前回までにお伝えしました。

 当 然ですが、トータルな資金計画と理想の家がはっきりすると、実際に買える土地の価格が出ます。

さあ、どうでしょう。

自分が希望する土地、場所をいざ探すと、以外に予算からかけ離れてしまうことがあります。

土地探しからの家づくりを数多くサポートしている経験では、約９割程度の方がそのような方になります。

私も何故だろう？？ってよく考えます。

でも、それは希望であるから当然だなって、最近思います。

資金計画もせず、最初の段階で「夢」を実現するのは難しいですが、順序を踏んで考えた希望は

なんとか叶えるように応援しています。

その為に、その次に何をするかですが、例えば希望の地域で自分に合った土地が

トータル予算より算出した土地のより、いくら位高くなってしまうと難しいかが問題です。

実は、しっかり予算どおりに進む方は、ほとんどいません。

では、どうするかですが・・・・

次回は、土地探しの方法と共に考えたいと思います。

ラクジュ　本橋

土地さがしからの家づくりの正しい順番その３

土地探しからの家づくりの正しい順番は

１．ライフプラン（将来計画）を考えた資金計画を行うことでした。

２．ご家族の理想の家を考えることです。

土地も無いのに家を想像するって！！イメージが出来ないって思うかもしれません。

なんでもいいんです。

例えば・・・

家族がみんな集まれる広いリビングがほしい

お子様が部屋に込まれない様に、リビングから部屋へいけるコミュニケーションを重要にするとか

とにかく収納がたくさんとれる家が欲しいなど

そのイメージをもとに、ラクジュでは、そのご家族が最も理想とする家を実現化してきます。

そうすることで、家にかかるコストが割り出せますし、このご家族は、中古住宅をリノベーションするのが良いか

新築を考えるのが良いのか、それとも建売住宅でも可能なのかなどをアドバイスできます。

この作業がしっかりできていると、土地にかけられる費用が分かってきます。

そうなれば、安心して土地探しに入って行けますし。、当然予算オーバーなんてことも無くなります。

ラクジュでは、資金計画と理想の家づくりをしっかりアドバイスすることにより、土地探しをスムースにすることが出来ます。

あなたの理想の家ってなんでしょう。

ラクジュ　本橋

土地探しからの家づくりの正しい順番その２

土地探しから家づくりをするには、順番を間違えると予算オーバーになります。

不動産情報、土地情報などを見て検討する前に、まず行わないといけないことは

１．ライフプランを考えて、将来を見据えた資金計画です。

資金計画は、実際に支払い可能な余裕のある、住宅ローン融資額を算出するのに大事です。

そし、ご家族今後、１０年後、２０年後・・・５０年後など長期にわたるライフプランを基に計画します。

例えば、お子様が、小学校、中学校、高校、大学そして、いつ頃独立するか？

学校は私立にするか公立にするかなど、小さなお子様のときだと想像付きませんが

車は何年後に買い替えるか、テレビや家電など、長期にわたる出費をどうするか？

そして、建物のメンテナンス費用も十分に検討する必要があります。

その上で、収入と今後の収入予測を建て、無理のない融資額が決定します。

この融資額の決定が最も難しく、それでも重要なのです。

ちなみに、ラクジュでは、詳細な資金計画より安全なローン額の決定などを打合せしています。

住まいの相談会を予約はこちらより（無料です）

ファイナンシャルプランによる収支計算グラフ

ライフプランにより算出します。

 

 

 

次回は、土地さがしの正しい順番２をお話します。

ラクジュ　本橋

土地探しから家づくりをする正しい順番があります。

それは、特に、土地を探して理想の家を注文住宅で建てることが、とても難しいからです。

なぜなら、建売やマンションなどは、もうすでに建物自体が出来上がっているので
すぐに購入して住める状態、もしくは、購入業者が造ってくれていて、出来上がるのを待つだけですが

まず、希望の土地を探し契約をして、そこに建設業者を決めて理想の家を注文住宅で建てるという
ように、一つの契約で完了ではなく、２度大きな契約をするところにあります。

今日、建築不動産コンサルタントをしているアースエステートラボで、お客様が土地の買付を申込ました。

買付？って、なんでろうって思う方もいます。不動産購入の申込です。

この買い付けが、土地購入の始まりになりますが、実際に何千万もする土地を簡単に購入できる人はいません。

特に、土地を買って、理想の注文住宅を建てるのは、そんの順番が分からないと失敗してしまいます。

何が失敗してしまうか？！

それは、予算をオーバーしてしまうことです。

正しい順番は大切なので、次回に続きます。

ちなみにラクジュでは、土地探しからの理想の家づくりをトータルでサポートしています。

ご興味のある方は、資料請求にてお問い合わせください。

ラクジュ　本橋