土地さがしからの家づくりの正しい順番その７
ラクジュ本橋哲幸 （2011年5月 3日 23:31）｜コメント(0)｜| トラックバック(0)
土地さがしからの家づくりの正しい順番その７
土地の見方、評価の仕方をお伝えします。
資金計画がしっかりできると予算がはっきりします。
予算がはっきりすると、土地に幾らまで掛けられるかがわかるようになります。
その土地の費用を完璧に把握するためには、建物のコストを把握することが重要になってきます。
例えば、総予算４５００万円、自己資金７００万円、住宅ローン３８００万円とすると
単純に建物コスト１８００万円、土地建物諸費用３００万円とすれば、土地に掛ける費用が２４００万円までとなります。
こうなると、単純にインターネットでも不動産屋さんに行くのでも、私の予算は２４００万円です。
その条件で、土地を探すことが出来ます。
土地を実際に探していく時に重要なのが、土地の見方、評価の仕方です。
不動産情報には、価格（売主希望価格）、面積、建築規制関係、設備、敷地条件（道路や高低差）などです。
土地探しで難しいのが、その土地が実際にいくらの価値があるかを見抜くことでしょう。
その上で重要なのが、土地の評価方法ですね。
評価の仕方として
ある土地情報があったとして、ある程度自分の要望に合った土地だとしましょう。
- 土地のリスク
- 建築時に必要になるコスト
- 適正価格である根拠
この３つが評価のポイントです。
１に関しては、土地のリスク
これは、崖崩れ、水害、地震（活断層）、液状化など、何か災害が起きた場合の土地のリスクと
道路関係（公道か私道か）、近隣関係など人的トラブルのリスクなどです。
２に関しては、土地の持つポテンシャルです。
土地は、建物が建ってこそ価値があります。その建物を建てるに必要なコストは
土地ごとに異なります。例えば、道路より敷地が高い位置にある場合、土留めなどの工事が必要です。
また、水道管が入っていなければ水道本管より引き込むコストが掛かります。
古家があるのなら、解体に費用が掛かります。この様なコストを算出します。
３に関しては、土地の適正根拠を出します。
これは、路線価や公示価格などでおおよそその土地の評価がされています。
景気情勢など鑑みながら、路線価や公示価格との差を判断します。（ちょっと難しいかも）
この様に、３つのポイントで土地の評価がおおよそ出ます。
リスクが高ければ、自分としては評価を落とし、コスト面も把握すると本質的な土地の価格が出ます。
この様に、評価していけば、この土地は買いなのかがはっきりしてきますね。
こうなれば、実際に土地の買い付けに入って行けると思います。
ラクジュ 本橋
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