中古住宅の得する買い方２
ラクジュ本橋哲幸 （2011年4月19日 00:20）｜コメント(0)｜| トラックバック(0)
中古住宅の得する買い方２（戸建て編）
前回、得する買い方１で中古住宅の適正な判断の仕方をお話ししました。
中古住宅といっても、築年数により大きな違いがあります。
それは、建築基準法という建物を建てる最低基準を定める法律は改正されて現在に至るところです。
日本に於いて、この基準法改正は大きな事件、災害などにより対策をとることが多いです。
特に大きな改正が、昭和５６年６月施行された新耐震基準です。
それまで、木造住宅は、基礎に鉄筋が入っていなかったり、土台が基礎と連結されていなかったり
また、地震に耐える耐力壁がかなり少なかったりしていました。
昭和５６年６月以降に確認申請を受けた建物は、新耐震基準によって地震に対する耐力が大幅に改善されました。
ということは、中古物件を検討する時に、築何年ということからすると３０年あたりが、この時期にあたります。
築３０年というと、ほとんどの木造住宅は、中古市場という観点からは価値の無い物件となっているので
新耐震基準での建物か旧耐震基準の建物かで、リノベーションに掛ける費用が違います。
この部分を考えると、この新耐震基準を１つの簡易評価の指標にするのが解りやすいと思います。
次に大きな改正が、木造住宅ではあります。
平成１２年５月３１日より、木造住宅の耐震が大きく変わりました。
大きな違いは、基礎と土台・柱を連結するホールダウン金物という柱が土台から抜けてしまう事を防ぐ
金物が大幅に増えたことです。その他にも耐力壁のバランスを良くする配置などがありより耐震性が増しました。
この基準が変わったのを、築年数で考えると築１１年辺りになります。
築１１年といえば、まだ建物価値としても評価されるので、このことを知っていると建物価値の評価出来ますね。
中古物件で最も気になるところは、不良建物でないことと、耐震性があることが重要と思います。
不良建物のチェックは、ホームインスペクション（住宅調査）にてわかりますが、耐震性は耐震診断が必要です。
物件購入前の段階で、この２つの調査をするとなると大きな費用が掛かる場合もあるともいます。
ただ、耐震性は物件購入の大きな要素になるし、今後購入して地震で不安になるには損です。
また、旧耐震基準でも十分に耐震性がとれている物件もあり、この評価が適正に出来ると
お買い得な物件が見えてきますね。
この部分は、ラクジュにて物件を紹介する時は、解りやすく出来ればと思っています。
次回は、物件評価の仕方などお伝えします。
ラクジュ 本橋
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