プロが教える相続対策ーその２
ラクジュ本橋哲幸 （2014年11月25日 16:40）｜コメント(0)｜| トラックバック(0)
建築、不動産のプロが教える相続対策ーその２
土地の評価の基礎知識
なぜ、建築、不動産のプロが相続対策をするのと思うかもしれません。
でも実際に相続税の納税義務が発生するのは相続全体の１０％未満です。
ほとんどの方が相続税を支払わない相続なのです。
そこで、税理士に頼んでも意味がないですね。
そもそも相続対策は、相続税を少なくする為の対策ではなく
相続を円滑にするための対策を１番に考える必要があります。
そこで一番難しいのが不動産評価です。
不動産には大きく分けて２つ、建物と土地がありますね。
では、土地の評価はどうするのでしょうか？
相続と相続税の評価が違う
- 相続は民法なので土地評価は＝時価
- 相続税は相続税法なので財産評価基本通達
この差が最も土地評価を難しくしている要因です。
また、不動産の時価は実際に売れた時の売値が正解ということは
売らないと本当の価格がわからないというべき価格
では、時価をどのように評価するかですが一般的な住宅地ですと
取引事例法が最も算出しやすいのではないかと思います。
例えば、３０坪の土地に１戸建の家が建っている場合
実際に売却する場合は、現在近くて売り出している価格や販売事例を基に算出します。
坪６０万円で近くの土地が売れた事例がある場合、その土地と比べて売りやすい土地なのか
など土地の特徴を加味して売却予測価格を算出します。
この算出が一番得なのは当然ですが我々の様な不動産屋さんです。
なので税理士さんや弁護士さんでは算出は難しいのではないでしょうか？
相続税法上では財産評価基本通達にて算出します。
これは横浜など都市部では路線価とよばれる土地に面した道路にて土地の価値を決める方法です。
道路の位置によって土地の価値が変わるという合理的なのですが極めて大雑把な算出法です。
全国地価マップというサイトがあるので興味のある方はご覧ください。
http://www.chikamap.jp
土地のことがわからない相続本や不動産知識のない方はこの路線価の１．２倍などで実勢価格を考えればいい
などという大雑把な評価の仕方をして後々相続でもめるケースもあるので土地価格と相続税評価額は違うことを
理解して頂けると良いともいます。
まずは、土地の評価をしっかりした上で、相続を円滑に分割することが大事だと思います。
また、土地の評価上敷地の境界がしっかりしていた方が良いので
土地の確定測量がない土地は土地の確定測量をお勧めします。
どちらにしても不動産の相続対策はとても時間が掛かります。
相続が始まってからでは出来ないことなので事前準備が重要です。
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